第一の問題
所得税負担の重さ
個人の所得税は、所得が増えれば増えるほど税率が上がります。また、個人の所得税負担は年々重くなっています。
もともと給与所得で高い税率帯にいる方が、相続などで不動産を個人で保有すると、家賃収入により所得が上乗せされ、重く課税されることになります。
個人で不動産を保有しているかぎり、この負担を分散する手段がありません。
毎年、多額の税金を払いながら
「このままでいいのか」と感じている
不動産オーナーへ
不動産は
「個人で持つもの」。
そんな思い込みを
していませんか？
節税だけで判断しない。
相続まで見据えた「不動産法人化診断」
不動産所得が1,000万円を超えても、
まだ「個人所有」のままでいいのでしょうか？
これまで長年、不動産を個人で所有し、毎年きちんと確定申告をしてきた。
家賃収入も増え、資産も増えた。
ところが最近、こんなことを感じていませんか？
「年々、税金が高くなってる……」
「これだけ家賃収入があるのに、思ったほどお金が残らない」
「この不動産、将来どうやって子どもたちに引き継げばいいんだろう？」
そして相続のことを調べ始めても、生前贈与、売却、法人化、家族信託……いろいろな方法が出てきて、結局、自分の場合は何をすればいいのかわからない。
実は、こうした悩みを抱えている不動産オーナーは少なくありません。
しかし――
本当に考えるべきなのは、「どんな相続対策をするか」より、もっと手前の問題です。
この先も、不動産を「個人」で
持ち続けることが
本当にあなたにとって
最適なのか？
個人保有の限界
第二の問題
手取りが、相続財産に変わっていく
個人で不動産を持ち、重い税金を払ったあと。残ったお金は、個人の預貯金として静かに積み上がっていきます。
それは手取りであると同時に、相続財産そのものです。
毎年の家賃収入が、そのまま課税対象を太らせていきます。相続対策のつもりで取得した不動産が、年を追うごとに、相続財産を膨らませ続けるのです。
持っているだけで、次の相続の規模が大きくなっていきます。
第三の問題
インフレ環境における現金の目減り
インフレのもとで、不動産の価格は上がっていき、地価が上がれば相続税評価額も上がり、将来払うべき税額は年々膨らんでいきます。
一方、納税資金の原資となるのは現金です。現金は名目上の額こそ変わりませんが、物価が上がればその実質的な価値は下がっていきます。
払うべき額はインフレとともに膨らみ、払うための備えはインフレによって目減りしていきます。
個人で持ち続ける限り、動かせるのは税引後の手取りだけ。備えを設計する余地が、そもそも残されていないのです。
前提
法人化が、
すべての人の正解ではありません。
ここで誤解してほしくありません。
「個人で不動産を持っているからダメ」
「すぐ法人化した方がいい」
という話ではありません。
多額の借入で新築物件を取得した直後など、急いで法人化しない方がいいケースもあります。
診断
法人化する前に、
まず「法人化すべきか」を
診断してください。
そもそも、法人化ができる状態か。
法人化が、あなたにとって有利かどうか。
この2つを、単年度の所得税だけではなく将来の相続・承継まで見据えて数字で確かめます。
「節税のための法人化」ではなく
「相続まで見据えた法人化」。
診断内容
不動産法人化診断
診断料金110,000円（税込）
※法人設立や不動産移転等の詳細な実行設計は、診断後の別サービスとなります。
診断で分かること
「税金が高い。
でも何をすればいいかわからない」状態から――
- 01
個人のまま vs 法人化を数字で比較できる
- 02
税負担、手残りの違いを把握できる
- 03
今法人化すべきか、待つべきか判断できる
- 04
所有型／管理型等の方向性を検討できる
- 05
役員報酬、社宅制度等の活用可能性を確認できる
- 06
相続まで見据えた法人設計を考えられる
自分は、いつ、何を、どうすればいいのかが
わかる状態へ。
お申し込みの流れ
申し込みから結果のご説明まで
全体の目安は2週間です（時期により変動があります）。
診断のお申し込み
当日〜2営業日以内に返信
フォームよりお申し込みください。ご入力内容を確認のうえ、事務所よりご連絡します。
無料面談（聞き取り・書類のご提出）
約60分／オンライン可・無料
物件・借入・ご家族の状況をお聞きし、この際に必要書類をご提出いただきます。
この時点で法人化ができない場合、法人化が明らかに不利な場合は、料金は発生いたしません。
法人化診断の作成・ご提示
面談後、約1週間で作成
資料にまとめてご説明とコンサルティングを行います。
法人化の実行支援
ご希望の場合のみ
法人化を進める場合は、設立から運用開始までを支援します。各士業への費用等は、別途お見積りのうえご案内します。
不動産法人化診断
通常価格110,000円（税込）
LP公開記念価格88,000円（税込）
9月30日まで／5組限定
先着順・定員に達し次第終了
お申し込み後、必要資料や今後の流れをご案内します。
よくあるご質問
ご不明な点はこちらをご確認ください
顧問税理士がいますが、依頼できますか。
お受けできます。セカンドオピニオンとしてご利用いただけます。顧問税理士の先生に無断でご連絡することはありません。
診断の結果、法人化を強く勧められることはありませんか。
ありません。数字を見た結果「今は法人化しない方がよい」という結論になることもあり、その場合は理由と、いつなら検討に値するかをお伝えします。
遠方に住んでいますが、対応してもらえますか。
当事務所は全国対応です。オンラインでの面談・ご説明にも対応しています。
面談はオンライン（Zoom）でも承っています。資料はデータまたは郵送でご提出いただけます。
物件を複数持っています。すべて対象になりますか。
ご所有の収益物件をまとめて診断します。棟数が多い場合や、共有・借地・底地などが含まれる場合は、お申し込み時にお知らせください。追加料金が必要になる場合は、着手前にお見積りをお出しします。
診断のあと、必ず法人設立まで依頼しないといけませんか。
診断のみでも問題ありません。
お申し込み
診断のお申し込み
以下をご入力ください。内容を確認後、事務所よりご連絡します。
事務所情報
事務所概要
ごあいさつ
「引き継ぐ」は、
準備しなければ始まらない。
私自身、公認会計士である父の事務所で働き、父も私も、いずれは私が事務所を承継することを考えていました。しかし、最終的に承継には至らず、私は独立の道を選びました。
その経験から感じているのは、承継は、双方に「引き継ぐ」という意思があるだけでは成立しないということです。何を大切にし、どのような形で引き継いでいくのか。時間をかけて考えを共有し、具体的な準備を重ねていかなければ、当たり前にできるものではありません。
近年の税制改正を見ても、事業や資産の承継には、一定の準備期間を必要とする制度が増えています。相続が見えてからではなく、選択肢が多いうちに「どう引き継ぐか」を考えておくことが、これまで以上に重要になっています。
なかでも不動産は、「どう引き継ぐか」が相続を大きく左右する資産です。現預金のように簡単には分けられず、誰にどの不動産を残すのか、その持ち方や分け方によって、相続人同士の争いだけでなく、想定していなかった相続税負担の増加を招くこともあります。
だからこそ、相続が起きてから分け方を考えるのではなく、法人化も含めて、今のうちから「引き継げる形」に設計しておく。それが、不動産法人化で私が最も大切にしている考え方です。
資格など
- 税理士（近畿税理士会 福島支部所属／登録番号 第134565号）
- 近畿税理士会「成年後見支援センター相談室」相談員（令和元年6月〜現在）
- 「成年後見人等推薦者名簿」（大阪家庭裁判所）に登録済
- 経営革新等支援機関（令和元年6月〜現在）
- 中小企業庁「M&A支援機関登録制度」による登録事業者認定（令和7年3月〜現在）
経歴
- 1977年 大阪府生まれ
- 神戸女学院大学文学部卒業
- 大阪府立大学大学院経済学研究科博士前期課程修了（MBA取得）
- 榎本美乃里税理士事務所開業（平成31年〜現在）
- 株式会社マクロシステム代表取締役（平成31年〜現在）
- スタックインベストメント株式会社代表取締役（令和2年〜現在）
- 関西学院大学法学部講師（令和4年〜現在）
講演実績
- 「金融リテラシーを高めて手取りを最大化する実践的マネー講座」オルガノ株式会社労働組合主催2026年7月11日
- 「手取りを増やし、資産を育て、次世代につなぐ〜経営者・医師のための一生涯資産戦略〜」積水ハウス奈良支店主催2026年5月24日
- 「相続税激変！資産税専門税理士が指南する『攻めと守り』の不動産投資戦略」ゴールドトラスト株式会社主催2025年11月22日
- 「相続で困らない！実家を守る相続の知恵」大阪府茨木市都市整備部居住政策課主催2025年9月23日
事務所概要
| 事務所名 | 榎本美乃里税理士事務所 |
|---|---|
| 代表 | 税理士 榎本 美乃里 （税理士登録番号 第134565号） |
| 所在地 | 〒553-0003 大阪市福島区福島7-20-18 シティタワー西梅田 |
| 電話番号 | 問い合わせ番号 06-6453-0307（受付時間 9時〜17時） |
| ホームページ | www.tax-enomoto.com |
| 業務内容 |
|
| 対応エリア | 全国（対面・オンライン） |
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