建物のみを法人へ移す「建物所有型」という選択

なぜ「建物だけ」を移すのか

不動産を法人へ移す場合、土地と建物の両方を移すのが最もわかりやすい方法です。しかし実務では、建物だけを法人へ移し、土地は個人が所有したままにする方法が選ばれることが多くあります。これを一般に「建物所有型」と呼びます。

理由は単純で、土地を移すコストが大きいためです。土地は建物と違って減価償却がなく、取得から年数が経つほど時価と簿価の差が開きます。その差額はそのまま譲渡所得として課税されるため、法人へ移した瞬間に多額の税負担が発生することがあります。

一方、建物は減価償却によって帳簿価額が下がっていきます。帳簿価額に近い価格で譲渡すれば、譲渡益はほとんど生じません。移転コストを抑えながら、家賃収入という「所得を生む部分」だけを法人へ移せる。これが建物所有型の考え方です。

	土地	建物
減価償却	なし	あり
時価と簿価の差	年数とともに拡大しやすい	年数とともに縮小しやすい
法人へ移す際の譲渡益	大きくなりやすい	小さく抑えられる
不動産取得税・登録免許税	評価額が大きく負担も重い	相対的に軽い

家賃収入はどう動くのか

建物を法人が所有すると、入居者との賃貸借契約は法人が結ぶことになります。家賃はすべて法人の収入です。個人には、法人から支払われる地代と、役員報酬が入ります。

ここで所得の流れが変わります。個人所有では家賃収入がまるごとオーナー一人の不動産所得でしたが、建物所有型では次のように分かれます。

• 法人／家賃収入を得て、地代・減価償却費・修繕費・役員報酬などを経費にする
• 個人（土地所有者）／法人から地代を受け取る。金額は家賃に比べて小さい
• 個人（役員）／役員報酬を受け取る。給与所得控除が使える

結果として、オーナー個人に集中していた所得が法人とご家族へ分散されます。所得税は累進課税ですから、分散するほど全体の税負担は下がります。

借地権の課税に注意が必要です

建物所有型で最も重要な論点が、借地権の認定課税です。ここを誤ると、想定していなかった多額の課税を受けることがあります。

土地の上に他人が建物を建てる場合、通常は借地権という権利が発生します。第三者間であれば権利金の授受があるはずのところ、個人と同族法人の間でこれを無償にすると、税務上は法人が借地権をタダで受け取ったとみなされます。この場合、法人に受贈益が計上され、法人税が課税されます。

「無償返還の届出」という実務上の解

この認定課税を避けるために、実務で広く使われているのが「土地の無償返還に関する届出書」です。

土地の賃貸借契約書に「将来、法人が建物を取り壊すなどして土地を返還する際、借地権相当額の支払いを請求しない」旨を明記し、この届出書を個人・法人の連名で所轄税務署へ提出します。これにより、借地権は発生していないものとして扱われ、受贈益の認定課税を回避できます。

提出にあたっての要件

• 土地の賃貸借契約書に、無償返還の定めを明記すること
• 個人・法人の連名で、遅滞なく所轄税務署へ提出すること
• 地代の水準が、固定資産税等の額を明らかに下回らないこと（使用貸借とみなされないため）

相続時の土地評価にも影響します

無償返還の届出を提出した土地は、相続税の評価においても扱いが変わります。個人が所有する土地は自用地評価額の80%で評価されます。残りの20%相当は、法人の株式評価において純資産に加算される取り扱いです。

つまり、土地の評価が2割下がる分、法人の株価が上がる可能性があります。株式をご家族に分散していれば全体として有利に働きますが、オーナーが株式を100%保有したままでは、評価減の効果が相殺されることもあります。

誰が株式を持つかを設計しないまま建物だけを移しても、相続対策としての効果は限定的です。法人化を検討する段階で、株主構成まで含めて考える必要があります。

向いているケース・向かないケース

建物所有型は万能ではありません。次のような整理になります。

向いているケース

• 土地の含み益が大きく、土地ごと移すと譲渡税の負担が重い
• 建物の帳簿価額が下がっており、低い価格で移転できる
• 家賃収入が安定しており、法人で継続的に所得を受けられる
• 役員報酬を支払える家族がいて、所得を分散できる

慎重に検討すべきケース

• 近い将来、物件を売却する予定がある（移転コストを回収できない）
• 建物に多額の借入が残っており、金融機関の承諾が得られない
• 建物が古く、家賃収入に対して修繕費の負担が大きい
• 所得を分散する相手がおらず、役員報酬を出せない

建物所有型は、移転コストを抑えながら所得を法人へ移せる有効な方法です。ただし、借地権の取り扱い、地代の設定、株主構成という三つの論点を同時に設計しなければ、税務上のリスクを抱えたまま進むことになります。物件と家族構成を確認したうえで、順序立てて判断されることをおすすめします。